Der am Freitag, den 12. Juli 2019 vorgestellte Geschäftsbericht der GBG macht es nicht leicht, alle Facetten des Wirtschaftens der GBG zu durchschauen. Wir bemühen uns um eine erste Analyse, die eine Diskussion um die Wohnungspolitik der GBG eröffnen kann.
Von 1000 neuen Wohnungen nur 400 geförderte
18.883 Wohnungen befanden sich am 31.12.2018 im Besitz der GBG. Es waren schon mal circa 19.600. Aber die GBG will in den nächsten Jahren 1000 neue Wohnungen bauen: Davon 200 Eigentumswohnungen zum Verkauf und 800 Mietwohnungen für den eigenen Bestand. Von diesen Mietwohnungen sollen „bis 50 Prozent geförderte Wohnungen (bis 7,50 Euro/qm Kaltmiete) sein“ (Geschäftsführer Karl-Heinz Frings auf der Pressekonferenz). Dabei hat die GBG 800 preisgünstige Wohnungen in den letzten Jahren „rückgebaut“ (Fachjargon für „abgerissen“), davon 128 in der Neckarstadt-Ost, viele aber auch in Friedrichsfeld und auf der Schönau.
Viele Wohnungen des großen Bestandes sind alt, ein gewaltiger Sanierungsstau wurde auch durch die Geschäftspolitik der 80er- und 90er-Jahre verursacht. Für diesen Stau trägt die aktuelle Geschäftsführung natürlich keine Verantwortung. Wohl aber für eine Darstellung der Unternehmenspolitik, die zumindest fragwürdig ist.
„Der Wohnungsmarkt in Mannheim stellt sich auch 2018 weiterhin als ausgeglichener Markt dar,…“
„Der Wohnungsmarkt in Mannheim stellt sich auch 2018 weiterhin als ausgeglichener Markt dar,…“ (Geschäftsbericht, S. 57). Daraus leitet die GBG offensichtlich ihre Wohnungspolitik ab. Diese Einschätzung wird von Menschen, die in Mannheim Wohnungen suchen, wohl eher nicht geteilt. Nicht nur im Wahlkampf sprachen alle Parteien von „Wohnungsnot in Mannheim“. Die einschlägigen Immobilien-Portale sind zwar voll von Wohnungen in Mannheim, aber fast alle dieser Angebote sind für die meisten Wohnungssuchenden unbezahlbar. Menschen warten oft viele Jahre auf eine Wohnung der GBG; viele verzweifeln daran und wenden sich ab, bevor sie vielleicht ein passendes Angebot bekommen würden.
Was macht die GBG konkret?
„Basierend auf dem in großem Umfang noch zu modernisierenden Wohnungsbestand aus den 60-iger und 70-iger Jahren setzen wir die Modernisierung … fort“ (Geschäftsbericht, S. 59, Fehler im Original). Stolz wird an anderer Stelle (S. 58) darauf verwiesen, dass „unsere frei finanzierten Wohnungen zu sozial angemessenen Preisen von durchschnittlich 6,40 Euro (…) vermietet werden.“
Es ist anzunehmen, dass viele der alten Wohnungen längst nicht mehr dem aktuellen Standard entsprechen. Einige sind noch ohne Heizung, mit Einfach-Fenstern und seit 50 Jahren nur grob auf das nötigste beschränkt instand gehalten, so dass ein als Abschlag von 9 bis 17 Prozent auf den Mietspiegel (7,71 Euro) wohl weniger eine zu lobende Preiszurückhaltung, als eine dringende Notwendigkeit ist.
Willkommen Gegenwart: Nach jahrzehntelangem Sanierungsstau wird modernisiert
Aufgrund des Alters und der Vielzahl der Wohnungen, in die nunmehr 50 bis 60 Jahre quasi nichts mehr investiert wurde, ist es eine nahezu selbstverständliche Notwendigkeit, einen relativ großen Teil der Mieteinnahmen in Modernisierungen und Instandhaltung zu geben. Wobei man sich beides nicht vorstellen muss wie Luxusmodernisierungen. Oft sind auch nach der Sanierung die Leitungen über Putz (z.B. in der Kinzigstraße), aber es gibt zumindest neue Bäder, Dreifachverglasung, vor allem Zentralheizung (Fernwärme, von einem anderen Unternehmen mit städtischer Beteiligung) und Wärmedämmung. Im Geschäftsjahr 2018 bedeutete dies 48,3 Millionen Euro für Modernisierungsmaßnahmen und 23,9 Millionen Euro für Instandhaltungsmaßnahmen; „darunter fallen auch in erheblichem Umfang notwendige Reparaturen.“ (Geschäftsbericht, S. 58).
Der Mannheimer Morgen machte aus dieser Zahl eine Schlagzeile („72 Millionen investierte die GBG“). Ob „notwendige Reparaturen“ eine Schlagzeile wert sind, erscheint fragwürdig. Ist es nicht die selbstverständliche Aufgabe eines Vermieters, diese Reparaturen durchzuführen? Und die erwähnten Modernisierungen? Hätte es die GBG wirklich unterlassen sollen, die Wohnungen, die Mitte des letzten Jahrhunderts erbaut wurden, endlich aufzurüsten? Das hätte dann zur Folge gehabt, dass noch mehr Häuser (wie in der Carl-Benz-Straße) als zu verfallen gelten, um überhaupt noch saniert zu werden.
Immer mehr Mieter*innen der GBG hatten in den letzten Jahren darüber geklagt (und klagen immer noch), dass ihren Wohnungen über Jahrzehnte nicht renoviert wurden. Immer noch bangen Mieter*innen um ihre Wohnungen wie z.B. in der gesamten „Bäckerweg-Siedlung“ in Käfertal (MM, Bezahlschranke), wo Sanierungen für 2020 bis 2025 zugesagt sind. Bis dahin müssen weiterhin Einzel-Kohleöfen bedient oder teure Elektroheizungen verwendet werden.
Finanzlage problemlos?
Die Eigenkapitalquote ist von 2017 auf 2018 von 21,2 auf 20 Prozent zurückgegangen. Das klingt undramatisch. Es ist auch zur Zeit kein Problem. Aber was bedeutet das genau?
Die GBG hat circa 700 Millionen Euro Schulden. Das ist bei einem Anlagevermögen von 697 Millionen nicht wenig. Schauen wir uns diese Schulden genauer an, wird das Bild zwar besser, aber bleibt spannend: 92 Millionen sind Rückstellungen, 93 Millionen übrige Verbindlichkeiten, aber 512 Millionen Verbindlichkeiten aus der Dauerfinanzierung. Zitat (Hervorhebung durch die Redaktion): „Die Verbindlichkeiten aus Dauerfinanzierungsmitteln verteilen sich auf 486 Darlehensverträge mit einem ursprünglichen Nominalwert von von 752 Millionen Euro und sind über Grundpfandrechte (227 Millionen Euro) und kommunale Bürgschaften (183 Millionen Euro) gesichert. Die Verzinsung erfolgt zu festen Zinssätzen (500 Millionen Euro) und zu variablen (10 Millionen Euro) Zinssätzen. Der durchschnittliche Zinssatz betrug 1,67% (Vorjahr 1,76 %) (Geschäftsbericht, S. 64). Die Zinsen betrugen 10,677 Millionen Euro (Geschäftsbericht, S. 62).
Nicht zu entnehmen ist dem Bericht, wie lange die Zinsen festgelegt sind. Auf jeden Fall hofft man auf eine weitere Niedrigzinspolitik, denn mittelfristig würden Zinsen von 5 Prozent den Betrag auf 30 Millionen, also immerhin 20 Prozent der Mieteinnahmen, steigen lassen.
Dabei stiegen die Verbindlichkeiten aus Dauerfinanzierung von 2017 auf 2018 drastisch: von 454 Millionen auf 512 Millionen Euro. Es wurde zwar ein Teil der Kredite (circa 25 Millionen Euro) zurückgezahlt, aber mit Genehmigung des Aufsichtsrates erstmals ein Schuldscheindarlehen von 100 Millionen Euro aufgenommen. Dass durch dieses „neue Geld“ von 100 Millionen Euro die Kredite nur um 25 Millionen Euro gesenkt wurden, erscheint fragwürdig, ebenso, dass dieses neue Instrument 2018 mit Genehmigung des Aufsichtsrates etabliert wurde.
Eine ganze Gruppe von Mitarbeitern muss somit die Kredite jonglieren: Laufzeiten verlängern, Kredite ablösen, neue abschließen und schauen, dass nicht zu viele Kredite am gleichen Zeitraum fällig werden, um keine Liquiditätsengpässe zu erzeugen.
Wie sehr dieser gesamte GBG-Haushalt auch ein Schattenhaushalt der Stadt ist, wird aus kleinen Meldungen deutlich: Trotz mehr als 500 Millionen Euro eigener Verbindlichkeiten wird im Bericht (Geschäftsbericht, S. 64) ein Darlehen an die Stadt Mannheim von 1,7 Millionen Euro als „Finanzanlage“ aufgeführt.
Zwei Jahre 6,5 Millionen Euro an die Stadt
Gewohnheitsgemäß und fest eingeplant im städtischen Haushalt sind zudem 1,5 Millionen Euro jährlich aus dem Etat der GBG. 2017 und 2018 gab es eine Sonderabsprache wegen des Schulausbaus: In diesen Jahren wurden nicht 1,5 Millionen, sondern 6,5 Millionen an die Stadt abgeführt. Ob nun zwei Jahre lang 6,5 Millionen oder sonst nur 1,5 Millionen Euro: Die Stadt wendet zur Förderung preiswerter Wohnungen keinen Cent auf, sondern profitiert im Haushalt von jährlichen Zuwendungen der GBG, letztlich somit auch von GBG-Mieter*innen, die dieses Geld aufbringen.
Erstmals seit Jahrzehnten wieder Sozialwohnungen
Mit Förderung des Landes wird die GBG jetzt erstmal wieder 215 neue Sozialwohnungen: 200 sogenannte Laubenwohnungen auf Franklin1, 15 im Jungbusch. Was wie eine Erfolgsmeldung klingt, ist nicht sehr überzeugend. So plant die GBG auf Franklin außer jenen 200 geförderten Wohnungen 300 teure Wohnungen (mindestens 11,25 Euro Kaltmiete) und circa 100 Eigentumswohnungen. Ein klares Missverhältnis für eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft.
Die übrigen Sozialwohnungen sollen auf der Schönau entstehen (s.u.), wobei es eine Grundbedingung im Rahmen des Städtebauförderungsprogramms „Soziale Stadt“ war, dass die Wohnungen preiswert sein müssen.
Überzeugend ist das soziale Engagement somit nicht und auch keineswegs ausreichend. Mannheim ist und bleibt für Menschen, die wenig Geld haben, als Wohnort problematisch.
10 bis 12 Jahre Erneuerung von Schönau-Nordwest
Innerhalb von zehn bis zwölf Jahren sollen hier für die Modernisierung (teilweise mit Abriss von Wohnblöcken) 135 Millionen Euro ausgegeben werden. Die Mieten steigen dort von bisher 5,60 auf 6,50 Euro. Die betroffenen Mieter*innen ziehen für sechs bis acht Monate in sogenannte Drehscheibenwohnungen; ihre Möbel werden eingelagert. Danach kommen sie in die modernisierten oder neuen Wohnungen zurück.
Spinelli: Konzeptvergabe durch die MWSP
Im Norden von Spinelli soll das erste Wohnfeld bereits 2022 vor der Bundesgartenschau fertiggestellt werden. Hier wird auch eine Schule gebaut. Die Konzeptvergabe übernimmt gerade ähnlich wie auf Franklin oder Turley die MWSP. Sie vergibt entsprechend diese erste und die dann nach der Bundesgartenschau zu bauenden Flächen an Investor*innen. Es klang bei der Pressekonferenz so, dass die GBG hier nicht als einer der Investor*innen mitbieten würde.
Im Süden von Spinelli wird die GBG drei Kasernen umbauen. Dieses Baugebiet ist laut Geschäftsführer Karl-Heinz Frings als „Ensemble“ mit dem Adolf-Damaschke-Ring zu verstehen.
Adolf-Damaschke-Ring: Abriss weiterhin geplant
Hier sind einige Wohnblöcke erfolgreich saniert worden. Weitere Wohnblöcke und damit preiswerter Wohnraum in einer ohnehin bereits teuren Wohngegend (Feudenheim) sollen dann abgerissen werden. Vermutlich erst nach der Bundesgartenschau werden dort Neubauten entstehen.
Mietspiegel unterstützt dabei, „steigende Umsätze zu generieren“
„Mietendeckel? Mietpreisbremse? – Brauchen wir nicht“ sagte Geschäftsführer Karl-Heinz Frings sinngemäß auf der Bilanzpressekonferenz letzte Woche. Dabei wird Frings im Geschäftsbericht deutlicher als vor den Pressevertretern. Hier heißt es auf Seite 68: „Mögliche Chancen zur Verbesserung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sehen wir, aufgrund der günstigen Marktlage (Nachfrage nach Mietwohnungen und Wohneigentum sowie günstige Konditionen für Fremdfinanzierungen), in gesteigerten Verkaufserlösen durch die Zunahme unseres Bauträgergeschäfts und in der Zunahme unserer Mieterträge durch Zukauf und Neubau“ und „Wir erwarten, dass unser Kerngeschäft ‘die Hausbewirtschaftung’ auch künftig stabil verbleibt (…) sowie der nun aktuelle Mietspiegel 2018 mit gutem Mietanpassungspotential uns unterstützen, steigende Umsätze zu generieren“ (Geschäftsbericht, S. 69).
Hintergrund: Gemeinnützigkeit im Wohnungsbau
1990 verloren alle Wohnungsbaugesellschaften – sowohl kommunale Unternehmen als auch Genossenschaften – die Gemeinnützigkeit. Allerdings ist die GBG eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft, zu 100 Prozent in Besitz der Stadt. Bundesweit gibt es seit Jahren die Bestrebung, die „Neue Wohnungsgemeinnützigkeit“ einzuführen. Allerdings ist unklar, ob die GBG die Bedingungen zum Erhalt dieser Gemeinnützigkeit erfüllen kann, will und wird. Zwei der Bedingungen sind Transparenz und Mieter*innen-Mitbestimmung.
Was Mannheimer Mietaktivist*innen fordern
Wie eine andere Wohnungspolitik ginge, zeigen die Forderungen, die unlängst von verschiedenen Gruppen an die Stadt Mannheim, den Gemeinderat und die GBG gestellt wurden.
- Ein freiwilliges Mietmoratorium (fünf Jahre lang keine Mieterhöhung)
- Schaffung von Transparenz: Keine Geheimhaltung der Entscheidungen und Diskussion des Aufsichtsrates. Offenlegung aller Finanzentscheidungen
- Beschränkung auf das Kerngeschäft: preiswerten Wohnraum zu schaffen
- Mieter*innen-Vertreter*innen in den Aufsichtsrat
- Keine Zahlungen an den Stadthaushalt: Verwendung aller Gelder für die Wohnungsaufgaben
- Schaffung von signifikant mehr sozialem Wohnraum in den nächsten Jahren
- „Die gesamten Investitionen liegen bei rund 20 Millionen Euro, der Europäische Fonds für regionale Entwicklung (EFRE) fördert das Modellprojekt.“ ↩
