Mannheim verlängert das Zweckentfremdungsverbot bis 2031. Die Stadt meldet Erfolge bei der Wohnraumrückgewinnung, kürzt aber Personal.

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Der Mannheimer Gemeinderat hat am 8. Oktober 2026 beschlossen, das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum um weitere fünf Jahre zu verlängern. Die geänderte Satzung gilt seit dem 14. Oktober und läuft am 13. Oktober 2031 aus. Nach Angaben der Verwaltung wurden seit Einführung der Regelung mindestens 95 Wohnungen wieder dem regulären Wohnungsmarkt zugeführt. Künftig soll die Stadt das Verbot allerdings mit weniger Personal durchsetzen.

Die Satzung gilt im gesamten Stadtgebiet, auch in der Neckarstadt. Sie betrifft unter anderem Wohnungen, die länger als sechs Monate leer stehen, mehr als zehn Wochen jährlich zur Fremdenbeherbergung oder überwiegend gewerblich genutzt werden. Auch der Abriss von Wohnraum kann genehmigungspflichtig sein. Ausnahmen gelten beispielsweise bei notwendigen Sanierungen oder nachweislich erfolglosen Vermietungsbemühungen. Die Regelungen bleiben weitgehend unverändert.

Mindestens 95 Wohnungen zurückgewonnen

Die Stadt zieht in ihrer aktuellen Evaluation eine positive Bilanz der vergangenen fünf Jahre. Mehr als 30 länger leerstehende Wohnungen seien wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt worden. Weitere 65 Wohnungen stünden nach behördlichen Maßnahmen im Bereich der Fremdenbeherbergung wieder für reguläres Wohnen zur Verfügung. Auf Nachfrage des Neckarstadtblogs bestätigte die Verwaltung, dass sich diese beiden Fallgruppen nicht überschneiden.

Die Stadt rechnet sich außerdem rund 150 verhinderte Zweckentfremdungen durch ihre Beratungstätigkeit an. Diese Zahl ist allerdings nur eingeschränkt belastbar. Nach Angaben der Verwaltung genügt bereits die Erklärung von Interessierten, nach einer Beratung auf den Kauf einer Wohnung zur Fremdenbeherbergung zu verzichten oder sie stattdessen regulär vermieten zu wollen. Solche Fälle werden als Erfolg verbucht. Die Stadt räumt selbst ein, dass es sich bei der Zahl lediglich um eine Annäherung handelt.

Die Zahl der eingehenden Hinweise ist in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Etwa 60 Prozent betreffen Fremdenbeherbergung, weitere 30 Prozent Leerstand. Gewerbliche Nutzungen und Abrisse machen zusammen rund zehn Prozent aus. Die Stadt führt den Anstieg unter anderem auf eine verbesserte Bearbeitung zurück, seit die Zuständigkeiten beim Fachbereich Geoinformation und Stadtplanung gebündelt wurden.

FDP fordert Abschaffung der Satzung

Die FDP/MfM-Fraktion hatte bereits im März beantragt, das Zweckentfremdungsverbot vollständig aufzuheben. Sie sieht darin einen schwerwiegenden Eingriff in das private Eigentum und hält den Verwaltungsaufwand für unverhältnismäßig. In der Sitzung des Ausschusses für Umwelt und Technik am 24. September bezeichnete Stadtrat Volker Beisel die Diskussion als „Scheindebatte“. Er bezweifelte insbesondere, dass Kurzzeitvermietungen in Mannheim ein Problem von erheblichem Umfang darstellen.

Tatsächlich kann die Stadt nicht beziffern, wie viele Wohnungen in Mannheim insgesamt zweckentfremdet sind. Auf Anfrage des Neckarstadtblogs erklärte die Verwaltung, dafür wäre ein zentrales Register sämtlicher zur Wohnnutzung genehmigter Wohnungen und ihrer aktuellen Nutzung notwendig. Ein solches Register existiere nicht. Die Stadt kann somit konkrete Erfolge dokumentieren, aber nicht bestimmen, welchen Anteil der insgesamt betroffenen Wohnungen ihre bisherigen Maßnahmen erreicht haben.

Ein weiteres Argument der FDP/MfM-Fraktion war der Wegfall der Mietpreisbremse in Mannheim Anfang 2026. Damit stellte sie auch die rechtlichen Voraussetzungen für das Zweckentfremdungsverbot infrage. Inzwischen liegt ein neues, von der Stadt beauftragtes Gutachten des Instituts GEWOS vor, das weiterhin Wohnraummangel in Mannheim feststellt. Auch die Landesregierung hat ihre Bewertung überarbeitet und will Mannheim ab Januar 2027 wieder in die Mietpreisbremse aufnehmen. Zuvor war die Wohnungsnachfrage insbesondere an Hochschulstandorten durch die verwendeten Zensusdaten teilweise unterschätzt worden. Der endgültige Beschluss über die neue Landesverordnung steht noch aus.

Weniger Personal trotz erwarteter Mehrarbeit

Während die Verwaltung die bisherigen Ergebnisse positiv bewertet, soll der Vollzug künftig mit weniger Personal auskommen. Bislang standen dafür drei Vollzeitäquivalente zur Verfügung. Ab dem Haushalt 2027 sind diese Stellen nicht mehr eigens finanziert. Durch eine interne Umverteilung von Aufgaben sollen künftig noch etwa zwei Vollzeitäquivalente eingesetzt werden. Das bestätigte die Stadt auf Anfrage des Neckarstadtblogs. Die verfügbare Personalkapazität sinkt damit um rund ein Drittel.

Gleichzeitig erwartet die Verwaltung zusätzliche Ermittlungsverfahren. Eine seit Mai 2026 geltende EU-Verordnung soll die Kontrolle von Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb und Booking.com erleichtern. Die Plattformen müssen für teilnehmende Kommunen Buchungs- und Belegungsdaten an eine zentrale Schnittstelle bei der Bundesnetzagentur übermitteln. Mannheim hat bereits eine Registrierungspflicht und verlangt mit der verlängerten Satzung zusätzliche Angaben über die angebotenen Unterkünfte und ihre Anbieter_innen. Damit die Stadt auch die neuen Plattformdaten automatisiert nutzen kann, muss Baden-Württemberg allerdings noch die landesrechtlichen Voraussetzungen schaffen. Ein entsprechender Gesetzentwurf befindet sich seit Ende September im Anhörungsverfahren.

Die Verwaltung rechnet dadurch künftig mit mehr erkannten Verdachtsfällen. In ihrer Beschlussvorlage weist sie zugleich darauf hin, dass eine bessere Durchsetzung ausreichende Personalkapazitäten voraussetzt. Stadträtin Julia Martin von der LTK-Fraktion kritisierte deshalb bereits in der Ausschusssitzung die geplanten Einsparungen. Bürgermeister Ralf Eisenhauer verwies auf den Auftrag des Gemeinderats, Personal einzusparen. Auch die SPD unterstützt die Verlängerung, äußerte aber Sorgen über mögliche Folgen des Personalabbaus.

Erst zwei Bußgeldbescheide rechtskräftig

Die Satzung ermöglicht bei ungenehmigter Zweckentfremdung Bußgelder von bis zu 100.000 Euro. Nach Angaben der Verwaltung wurden bislang 21 Ordnungswidrigkeitsverfahren eingeleitet. Wie eine Nachfrage des Neckarstadtblogs ergab, sind bisher lediglich zwei Bußgeldbescheide rechtskräftig. Die festgesetzten Geldbußen summieren sich auf rund 3.400 Euro. Die meisten Verfahren dauern nach Auskunft der Stadt noch an.

Quellen: Stadt Mannheim (Beschlussvorlage V398/2026, Bürgerinformationssystem, Antworten auf Presseanfragen), Ausschuss für Umwelt und Technik (24.09.2026), Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg, EU-Verordnung 2024/1028