Neuausrichtung der GBG im niederpreisigen Mietwohnungssektor – Transparenz im Wohnungsmarkt

Auf ihrer Webseite hat die Mannheimer LINKE einen Antrag für die Gemeinderatssitzung am 25.11.2014 veröffentlicht, der auch konkret Fälle in der Neckarstadt, nämlich der Carl-Benz-Straße, betrifft:

Hintergrund für diesen Antrag ist die Schaffung einer Notbremsung, damit die GBG keinen preisgünstigen Wohnraum vernichtet. Mit diesem Antrag unternimmt die LINKE den Versuch, die GBG-Politik in diesem Segment neu auszurichten und sie macht gleichzeit einen Vorschlag, wie die GBG ihre Ertragskraft für eine Quersubventionierung sozialen Wohnraums stärken kann. Ferner fordert der Antrag eine Neubearbeitung des Themas Parkierung in verdichteten Wohngebieten. Mit dem Antrag erzwingt die LINKE eine Diskussion über die Ausrichtung der GBG im Gemeinderat. Die Auseinandersetzung allein im Aufsichtsrats zu führen, würde der Bedeutung des Themas nicht gerecht. Denn es geht nicht einfach um die Beachtung von Regeln der Wirtschaftlichkeit, sondern um die Steuerung einer städtischen Gesellschaft mit wichtigem sozialen Auftrag.

Antrag zur Gemeinderatssitzung am 25.11.2014

Der Gemeinderat möge beschließen

1. Die GBG wird aufgefordert, den Abriss von Wohnhäusern aus ihrem Bestand im Mietpreissegment unter 6,50 Euro / m² ab sofort nicht mehr weiter zu verfolgen und keine Projekte dieser Art neu anzustreben. Stattdessen sind die Altbestände schrittweise weiter zu sanieren. Die Stabilität der Warmmieten ist dabei anzustreben. Ausnahmen hiervon können lediglich solche Projekte sein, in denen Wohnhäuser abgerissen und ähnlich wieder aufgebaut werden mit der Maßgabe, dass der Mietpreis auch nach Neuerrichtung unter Zuhilfenahme öffentlicher Fördermittel das o.g. Preissegment nicht überschreitet. Bestandmieter müssen die Sicherheit haben, in diese Häuser wieder einzuziehen oder in den von der GBG zur Verfügung gestellten Ersatzwohnungen in unmittelbarer Nähe zu verbleiben.
   Diese Restriktion wird so lange aufrechterhalten, wie durch den gegenwärtigen Mangel an öffentlichen Fördermitteln keine oder kaum niederpreisige Neubauwohnungen erstellt werden können.
2. Gleichzeitig wird die GBG aufgefordert, sich vermehrt in dem gewöhnlich von Privatinvestoren genutzten lukrativen Wohnungsmarktsegmenten zu engagieren, um Mittel für die Quersubventionierung des o.g. Sanierungsprogramms zu generieren und so ihrem sozialen Auftrag nachkommen zu können. Die Ersetzung preisgünstiger Bestandswohnungen durch höherpreisige Neubauwohnungen wird ausdrücklich ausgeschlossen.
3. Der FB 61 wird beauftragt, in Zusammenarbeit mit der Landesfinanzverwaltung, mit der Arbeitsagentur Mannheim und dem Sozialamt der Stadt Mannheim einen anonymisierten Überblick über die Einkommensverhältnisse der Mannheimer Haushalte (nach Größenklassen) zu erstellen und diese künftig jährlich fortzuschreiben. Parallel wird eine Bestandserhebung der Mannheimer Mietwohnungen nach Größen-und Mietzinsklassen durchgeführt. Ziel dieser Erhebungen ist es beurteilen zu können, ob in bestimmten Sektoren ein ausgeglichenes Angebot, Über- oder Unterversorgung herrscht. Hieraus sind Schlussfolgerungen für die Geschäftspolitik der GBG zu ziehen wie auch für das Investitionsgeschehen insbesondere auf den Konversionsflächen. Auf diese Weisen soll preistreibender Unterversorgung ebenso entgegengewirkt werden wie der Bildung einer Bau-Blase mit daraus resultierender Schädigung der Investoren.
4. GBG und FB 61 entwickeln gemeinsam neue Konzepte für PKW-Stellplätze auf Basis einer Abkopplung von der Eins-zu-Eins-Versorgung je Wohneinheit, die sich auf moderne Mobilitätsangebote und neuere Erkenntnisse über Mobilitätsverhalten künftiger Mietergenerationen stützen. Ziel ist eine Senkung der Stellplatzkosten je Wohneinheit und damit eine deutliche Mietpreisentlastung.

Begründung:

Der soziale Auftrag der Stadt Mannheim an ihr Wohnungsbauunternehmen bedarf der Konkretisierung, da eine rein an immanenten Wirtschaftlichkeitskriterien orientierte Geschäftspolitik der GBG absehbar zu einer verschärften Unterversorgung bei preisgünstigem Wohnraum führen würde. Dies wäre in letzter Konsequenz auch nicht wirtschaftlich, da ein Abweichen des Wohnungsangebots von der realen Nachfrage zu Mietausfällen und vermeidbaren Verlusten führen würde.

Die Strategie, preisgünstige Bestandswohnungen der 50er und 60er Jahre durch höherpreisige Neubauwohnungen zu ersetzen, führt zum irreversiblen Verlust dringend benötigter preisgünstiger Wohnungen, weil die öffentlichen Förderprogramme nur in ganz begrenztem Umfang neu erstellte „Sozialwohnungen“ zulässt. Nicht subventionierte Neubauwohnungen sind einschließlich der Grundstückskosten unter 10 Euro / m² nicht machbar, wie entsprechende Projekte auch der GBG beweisen.

Solche Mietpreise sind nicht nur für die gegenwärtige oft schon ältere Mieterschaft unerschwinglich, sondern auch für viele künftige NeurentnerInnen, die absehbar unter Altersarmut leiden werden. Ebenso muss berücksichtigt werden, dass viele Haushalte zwar außerhalb der Bezugsberechtigung nach SGB II und XII angesiedelt sind, aber nur knapp über den Freibeträgen liegen. Selbst das normale Einkommensniveau z.B. in vielen Dienstleistungsberufen erfordert eine Wohnungsversorgung im unteren Preissegment.

Außerdem würde die Vernichtung preisgünstigen Wohnraums in sozial gut gemischten Stadtteilen wie z.B. Feudenheim, Neckarstadt-Ost oder Neckarau zu einer weitere Segregation der Stadtgesellschaft führen, weil sich das Angebot an preisgünstigen Wohnungen auf wenige einschlägige Stadtteile konzentrieren würde.

Insbesondere ist festzuhalten, dass auch in Wohngegenden, die durch städtebauliche Maßnahmen wie den Grünzug Nord-Ost aufgewertet werden, preisgünstiger Wohnraum erhalten werden muss. Wohnen im und am Grünen darf kein ausschließliches Privileg Weniger sein.

Markt-Transparenz: Gerade angesichts der geplanten und gewünschten erheblichen Sanierungs- und Neubau-Investitionen auf den Konversionsflächen ist eine Nachfrageanalyse unabdingbar. Die Spekulation auf erhebliche Zuzüge von außerhalb kann sich ebenso als trügerisch erweisen wie die Spekulation auf zahlreiche Investoren, die die von der MWSP erworbenen Flächen refinanzieren, wenn der Miet- und Eigentumswohnungsmarkt durch Diskrepanzen zwischen Angebot und Nachfrage ins Schlingern gerät.

Besonders muss aber sichergestellt werden, dass die Bürgerinnen und Bürger Mannheims mit geringem bis mittleren Einkommen mit passenden Wohnungen versorgt werden können. Auch hierfür ist eine genaue Bedarfskenntnis erforderlich, die gegenwärtig offenbar nicht vorhanden ist, wie die bisher geplante Reduzierung preisgünstiger Wohnungen verrät.

PKW-Stellplätze: Ein nicht zu leugnendes Problem bei der zukunftssicheren Gestaltung von Wohnsiedlungen ist die ausreichende Bereitstellung von Parkierungsflächen. Der zudem stets teure Lösungsansatz, Neubauten mit Tiefgaragen auszustatten, ist bei reinen Sanierungen nicht möglich. Auch ist grundsätzlich zu bezweifeln, dass künftig der motorisierte individuelle Nahverkehr auf heutigem Niveau erhalten bleibt. Außerdem kann durch alternative Mobilitätsangebote ein Ablösungsprozess vom INV befördert werden, was bei hochverdichteten Wohnlagen ohnehin erforderlich ist.

Stadträte Gökay Akbulut und Thomas Trüper