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Stadtentwicklung

Zukunftspläne, Altlasten, Umdenken und viele bunte Zahlen

In der vergangenen Woche wurde der Geschäftsbericht der GBG für das Jahr 2020 veröffentlicht. Unser Autor versucht wie gewohnt eine kritische Analyse.

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Die GBG wurde vor 95 Jahren gegründet und begann mit dem Bau des Erlenhofs in der Neckarstadt. Heute will sie für uns alle „Räume“ schaffen: Raum für die Zukunft, Raum für Zusammenleben, Raum für Bildung & Entfaltung, Raum für Digitalisierung, Raum für Stadtleben, Raum für Menschen. Ein hoher Anspruch, von dem die wenigsten Bürger*innen wissen. Damit nähert sich die GBG ihrem 100. Geburtstag im Jahr 2026.

Natürlich können wir froh sein, dass die Stadt nicht den Weg vieler anderer Städte gegangen ist und über den Verkauf der Wohnungsbestände ihren Haushalt saniert hat. Die 12 Prozent Wohnungsbestand der GBG in Mannheim wären beispielsweise in den Händen der „Vonovia“ jetzt katastrophal und die Mannheimer Bevölkerung kann sich freuen, dass „Vonovia“ mit ihren immerhin 2700 Wohnungen nur unter 2 Prozent des Bestandes in Mannheim hält. Die GBG-Wohnungen tragen zur Grundversorgung bei und wirken auch stabilisierend auf den Mietspiegel. Ein Großteil der GBG-Wohnungen wird unter 7 Euro vermietet, bei einem Durchschnittspreis von Euro 6,78 im Jahr 2020. Das bedeutet: Es gibt noch viele GBG-Wohnungen unter und bei 6 Euro, aber eben auch Neubaumieten von recht regelmäßig 13,50 Euro.

Anzahl preiswerter Wohnungen zuletzt rückläufig

Die GBG hatte vor einigen Jahren noch circa 19.600 Wohnungen und hat jetzt trotz Neubau nur noch 19.200. Hintergrund ist der „Rückbau“ (ein unverdächtiges Wort für Abriss) von circa 800 preiswerten Wohnungen in den letzten Jahren. Jetzt strebt sie einen Bestand von 20.000 Wohnungen an, wobei unklar ist, wie hoch dabei der Anteil an preiswerten Wohnungen am Neubau sein wird.

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Der GBG-Geschäftsbericht ist jedes Jahr optisch ein Hingucker und ein Blick tief in die Seele der Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft | Cover: GBG

Was beschreibt der 112-seitige Geschäftsbericht?

Eine Analyse und journalistisch vertretbare Darstellung des Geschäftsberichtes ist aufgrund seines Umfangs nur in Teilen möglich. Schon die ersten 50 Seiten zeigen, dass der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft viel am schönen Schein liegt: graphisch schön gestaltet, sehr schön, aber es wirkt weniger wie ein nüchterner Bericht, sondern vielmehr wie 50 Seiten Public Relations.

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Der neue Unternehmensauftritt: Vielschichtig will die städtische GBG sein. Für wen die Türen offen stehen, lässt sich bestimmt nicht pauschal beantworten | Logo: GBG

Auffällig spricht der Bericht auf den ersten 50 Seiten nur noch von der „GBG-Gruppe“, meint damit den GBG-Wohnungsbereich (die ursprüngliche GBG), die MWSP, die BBS und die ServiceHaus GmbH. Der früher genutzte Begriff des „GBG-Konzerns“ erscheint nur noch im hinteren Zahlenteil.

Auf der Suche nach Fakten findet man nur Positives. So beispielsweise der Wunsch nach bezahlbarem Wohnraum und die ersten 202 erstellten preiswerten Wohnungen (Miete 7,50 Euro pro Quadratmeter kalt) auf Franklin. Die ersten neugebauten preiswerten Wohnungen seit vielen, vielen Jahren. Wir erfahren auch noch, dass es insgesamt 256 preiswerte Wohnungen der GBG auf Franklin werden sollen.

Was im gesamten Bericht nicht zu finden ist: Wie viele sogenannte hochwertige Neubauten der GBG auf Franklin entstehen (werden), dass diese rundweg 13,50 Euro Kaltmiete kosten und wie viele Eigentumswohnungen sie zu welchen Preisen bauen wird. Letzte Veröffentlichungen berichteten von circa 300 hochwertigen und zusätzlich 100 Eigentumswohnungen (auf Seite 83 im Zahlenteil heißt es, dass auf Franklin 113 Eigentumswohnungen erstellt und verkauft werden sollen). Auf T4 verkaufte die GBG als Bauträger ihre Wohnungen für durchschnittlich 4.600 Euro pro Quadratmeter.

Modernisierungen und Instandhaltung

Die Summe von 74 Millionen Euro, die in den Bestand fließen, beeindrucken. Es werden Straßen vorgestellt, in denen Modernisierungsmaßnahmen, aufgeteilt in KSC 1 bis 5 (Kommunale Service-Center, Anm. d. Red.) quer über weite Teile der Stadt, durchgeführt werden: So im Adolf-Damaschke-Ring 61-67 (Feudenheim), Am Brunnengarten 20-22, 23 und 31 (Herzogenried) und in der sogenannten Bäckerwegsiedlung (Käfertal). Ein Großteil der 74 Millionen geht in diese Modernisierungen, aber auch über 20 Millionen in die Instandhaltung „inklusive dringend notwendiger Reparaturen“.

Mehr über die Art der einzelnen Modernisierungen erfährt man im Geschäftsbericht nicht, nur ein paar pauschale Schlagworte: „Höhere Wohnqualität, Abbau von Barrieren, deutliche Reduzierung der Energieverbräuche: Die Erneuerung von Bestandsgebäuden hat viele zentrale Effekte. (…)“ (S.21).

Jahrzehntelanger Sanierungsstau löst sich nur langsam

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GBG-Häuser in der Bäckerwegsiedlung | Foto: KHP

Ein Blick vor Ort in die Bäckerwegsiedlung zeigt: Das erste Stück der Sanierung hat in der Tat begonnen. Die Hambacher Straße wird gerade saniert. Aber im Rest sieht es noch deutlich anders aus. Jahrzehntelang hat die GBG hier nichts gemacht. Die Menschen heizen teilweise noch mit Holz und Kohle, andere mit Strom, was sie finanziell kaum verkraften können. Bis 2025 ist diese Sanierung ausgelegt, was sich für die Betroffenen ganz lange anfühlt. „Was wird die Wohnung dann kosten?“ fragen wir Bewohner*innen. „Keine Ahnung!“ – „Werden Sie es sich noch leisten können, dort zu wohnen?“ – Achselzucken. Unklar bleibt auch im Geschäftsbericht der Unterschied zwischen Instandhaltung und Modernisierung. Und was das finanziell für die Mieter*innen heißt. Wobei diese ungeschickte Kommunikation mit den Mieter*innen Verunsicherungen schafft, die man vermeiden könnte, denn im Gegensatz zu „Vonovia“ & Co. lehrt die Erfahrung, dass die GBG nur einen Teil der möglichen Modernisierungskosten wirklich den Mieter*innen in Rechnung stellt.

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Das Holz vor der Hütte ist in der Bäckerwegsiedlung nicht nur Zier | Foto: KHP

Wie kann das eingeordnet werden? Gerade in der Bäckerwegsiedlung ist wohl jahrzehntelang nichts investiert worden. Die Bewohner*innen berichten, dass sie vor dem Abriss nur deshalb verschont geblieben seien, weil die Siedlung nunmehr unter Denkmalschutz stehe. Wie viel Modernisierung ist nicht ein Mindestmaß an Notwendigkeit, wenn man an die Abschaffung der Kohlebefeuerung denkt? Rein rechtlich ist das eine Modernisierung.

Der Wohnraum: Kerngeschäft der GBG

„Unser Kerngeschäft, die Vermietung und Verwaltung von Wohnraum, hat sich in den letzten Jahren weg vom Mietermarkt über einen ausgeglichenen Markt teilweise hin zu einem Wohnungsmarkt entwickelt, der in bestimmten Segmenten eine sehr hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot aufweist“. (S. 72 im „Zahlenteil“).

Mietermarkt / Wohnungsmarkt

Der Unterschied zwischen „Mietermarkt“ und „Wohnungsmarkt“ besteht im Wesentlichen darin, wie Angebot und Nachfrage verteilt sind. So können im „Mietermarkt“ (also einem großen Angebot an Wohnungen und niedriger Nachfrage) die Mieter*innen wesentlich besser verhandeln. Diesen Mietermarkt haben wir heute nur noch im Bereich sehr teurer Wohnungen.)

Der Mannheimer Mieterverein und die Neckarstädter Initiative FairMieten berichteten bereits vom Notstand im Bereich des preiswerten Wohnraums, als Alt-Baubürgermeister Lothar Quast (SPD) und andere noch von einem „ausgeglichenen“ Markt sprachen, was u.a. in die verspätete Einführung der Mietpreisbremse in Mannheim mündete. In dieser Hinsicht sind die Erkenntnisse der Verantwortlichen gereift: „Zukünftig ist zu erwarten, dass sich die Disparität zwischen angebotenem und nachgefragtem Wohnraum – in Bezug auf die Preissegmente und Strukturen – nicht verringern wird.“ (S. 86). Dieser Satz findet sich in der Rubrik „Umfeld- und marktbezogene Risiken“ und es soll wohl bestätigen, dass das Geschäft der GBG auf absehbare Zeit nicht gefährdet ist. Ist es für die Mannheimer*innen erfreulich, dass die GBG so gut verdient? Wäre es nicht besser, wenn sich die Marktlage wieder in Richtung auf einen Mietermarkt umwandeln würde?

Leidet die GBG unter zu geringen Mieterhöhungen?

Die GBG behauptet von sich, „die Wohnungen zu sozial angemessenen Preisen von durchschnittlich 6,78 Euro (6,61 in 2019) zu vermieten. Damit vermieten wir 98 Prozent aller Wohnungen zu einer Miete unterhalb des durchschnittlichen Mietspiegelwertes 2020“ (S. 72). Dem entgegen stehen in einigen Teilen die Neubaumieten von 13,50 Euro. Weiterhin besteht hier die große Befürchtung, dass diese Preise z.B. in der Neckarstadt-Ost in der Carl-Benz-Straße (wir berichteten…) die Mieten weiter in die Höhe treiben.

Aber wenn die GBG ihre Mieten nur so maßvoll erhöht, warum will sie da keinen GBG-Mietendeckel? Bereits 2019 hatte der Mieterverein Mannheim diesen Deckel gefordert und auch die SPD ihn weitläufig plakatiert. Auch dieser Deckel sah Mieterhöhungen als Möglichkeit vor (aber nur um maximal 1 Prozent jährlich), damit die GBG nicht aus dem Mietspiegel herausfällt. Der Vorteil für die Mieterschaft: Es droht nicht die plötzliche Erhöhung der Miete um 15 Prozent, die bis zum Erreichen des Mietspiegels möglich wäre. Zahlt man heute 500 Euro Miete, kann es mit dem Deckel im nächstem Jahr maximal 505, aber nicht 575 Euro sein. Der Oberbürgermeister war strikt gegen diesen Deckel, weil er befürchtete, dass die GBG darunter finanziell leiden könnte. Dennoch schien der GBG-Deckel politisch sicher, gibt es doch in Mannheim seit 2019 eine sogenannte „linke Mehrheit“ aus den Fraktionen der SPD, Grünen und der LiPARTie, die auch ohne Oberbürgermeister 27 von 48 Stimmen im Gemeinderat hat. Lange tat sich nichts. Dann meldete sich ausgerechnet Thomas Trüper von der LiPARTie, warum es in Anlehnung an die Argumentation des Oberbürgermeisters keinen GBG-Mietendeckel geben könne. Außerhalb Mannheims staunte man über diese Tatsache, dass ausgerechnet eine Fraktion unter Beteiligung der Linken diesen Mietendeckel verhinderte. Der Geschäftsbericht zeigt, finanziell wäre er für die GBG kein Problem gewesen, aber für die einzelnen Mieter*innen hätte er Sicherheit gebracht.

Schwachpunkt Aufsichtsrat

38.000 Euro kostet laut Geschäftsbericht der Aufsichtsrat der GBG jährlich. Unter anderem eine Biologin, eine Doktorandin, ein Rechtsanwalt, ein Verleger, eine Hausfrau und eine Diplom-Handelslehrerin sollen die Geschäfte der GBG überwachen. 2500 Euro pro Person für vier Sitzungen und einen zu beschließenden Umlauf ist da nicht wenig Geld. Ausgesucht werden diese Mitglieder nicht nach Qualifikation, sondern nach Parteibuch.

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So ist es dann auch nicht verwunderlich, dass sie 2020 den Abriss von drei Blocks am Adolf-Damaschke-Ring beschlossen, als ihnen dieses Vorhaben nochmals vorgelegt wurde. Zwar ist einigen bewusst, dass der Abriss statt Sanierung der Blocks in der Carl-Benz-Straße und der Neubau der kastenförmigen Punkthäuser womöglich doch ein Fehler war, der kostbare Grünfläche gekostet und 129 preiswerte Wohnungen vernichtet hat, aber es scheint kein Problem, diese Fehler in Feudenheim zu wiederholen. Immerhin soll hier im Gegensatz zur Neckarstadt zum Teil preiswerter Wohnraum entstehen. Denn heute ist wohl noch klarer, dass es mittlerweile ein großes Überangebot an „hochwertigem Wohnraum“ gibt. Warum dieses Überangebot gerade in Feudenheim noch vergrößert werden muss, bleibt GBG-Rätsel.

Diese zwei Ereignisse zeigen neben anderen Zerwürfnissen in diesem Politikfeld zwischen den Gemeinderatsfraktionen, dass die scheinbare „linke Mehrheit“ im Bereich Wohnungspolitik öfter uneins ist. Sonst wären die Entscheidungen anders ausgefallen.

Die Gehälter der Geschäftsführung im ersten Corona-Jahr
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Anpassungen aufgrund der Pandemie gab es, jedoch auch bei den Gehältern der Geschäftsführung? | Screenshot: Geschäftsbericht 2020

Überall stehen nicht erst seit der Corona-Pandemie die Spitzengehälter der Vorstände und Geschäftsführer*innen auf dem Prüfstand. 300.000 Euro im Jahr für den Geschäftsführer einer kommunalen Gesellschaft (davon 209.000 Festgehalt, Rest variable Bezüge) könnten in Zeiten von Kurzarbeit und Mietstundungen überzogen wirken.

Weiterhin 1,5 Millionen Euro an die Stadt

Im Zahlenteil finden sich in den vielen Zahlenkolonnen die 1,5 Millionen Euro, die die GBG offenbar jährlich weiterhin an den Stadthaushalt abführt: 1.500.000 Euro an die einzige Gesellschafterin. Nicht zu finden hingegen im gesamten Bericht ist auch nur ein kleiner Betrag aus einem sogenannten Wohnungsfonds, der im letzten Jahr beschlossen wurde (wir freuen uns auf Hinweise, Anm. d. Red.). Er sollte gespeist werden aus Wohnungs- und Grundstücksverkäufen der Stadt. Waren damit Grundstücke gemeint, die ohnehin der GBG gehörten?

Wie läuft es für die MWSP auf Turley?

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Der Turleyplatz wartet seit vielen Jahren auf seine versprochene Tiefgarage | Foto: KHP

Da der Geschäftsbericht die gesamte GBG-Gruppe umfasst, könnte man einen Bericht der MWSP zu Turley erwarten. Schließlich stellen sich dort viele Fragen:

Was passiert da? Wie steht es um den Streit mit Tom Bock? Welche finanziellen Auswirkungen kann dieser Streit haben? Wann wird das Bürgerhaus dort fertig, das bereits einige Jahre lang eröffnet sein sollte? Welche Auswirkungen hat der Konkurs eines Dienstleisters, wie es aus der Gerüchteküche brodelt? Wird die Tiefgarage unter dem Turleyplatz noch gebaut? Wer zahlt sie? Was ist geplant mit der Reithalle und dem neben „13ha Freiheit“ leerstehenden Haus? Wird es noch Cafés, Restaurants, etc. um den Turleyplatz geben? Warum konnte trotz Gemeinderatsbeschluss (Sozialquote: 30 Prozent) nur eine Sozialquote von 20 Prozent beim neuen Bebauungsplan erreicht werden?

Sind das Fragen, deren Antwort man nicht in einem Geschäftsbericht zu suchen braucht? Offensichtlich. Doch es gibt einen einzigen Hinweis zur Zukunft Turleys. Im Geschäftsbericht wird die Hoffnung geäußert, 2022 letzte Flächen verkaufen zu können. Für ein Quartier, auf dem es mehr offene Fragen als Baustellen gibt, genügt das kaum aus in einem Geschäftsbericht. Das macht eher argwöhnisch.

Strom vom eigenen Dach

Eine positive Entwicklung aus dem Geschäftsbericht stellt der sogenannte Mieterstrom dar. Auf jedes neue Dach und nach Möglichkeit auch auf alte Dächer sollen Photovoltaik-Anlagen. Das ist überzeugend (S. 22). Für die Mieter*innen soll und soll das preiswerten Strom vom eigenen Dach bedeuten und es bringt Mannheim auch ökologisch voran. Das sollte auch Vorbild werden für die Genossenschaften. „Spar+Bau“ scheint da nicht abgeneigt, kommt aber nicht wirklich gedanklich voran.

Was bei den eigenen Dächern funktioniert, macht auf den Konversionsflächen aber nicht unbedingt Schule. Die MWSP hat bei der Vermarktung von Franklin (und jetzt vermutlich auch bei Spinelli) die Investor*innen offenbar nicht verpflichtet, Photovoltaik-Anlagen einzubauen. Da war die Vermarktung wohl einfacher, wenn man eine solche umweltpolitisch wichtige Verpflichtung mal „vergessen“ hat.

Eine tragische Figur in der Neckarstadt-West

Fast tragisch ist das Bemühen der GBG in der Neckarstadt-West. Sie verfolgt sicher ein ernsthaftes Bemühen, Menschen im Stadtteil vielfältig zu helfen. Menschen, die laut Bericht (S.28) „auf engem Raum zusammenleben und wenig Frei- und Rückzugsflächen haben.“ Da werden einzelne Häuser gekauft und hergerichtet, neue Spielplätze gebaut, der Kaisergarten für viel Geld erneuert, der Neumarkt umgestaltet und vieles mehr. Die GBG ist über ihre Tochter MWSP federführend in der Lokalen Stadterneuerung involviert.

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Ein Tropfen auf den heißen Stein: Beispielhafte Ankäufe der GBG in der Neckarstadt-West | Screenshot: Geschäftsbericht 2020 / Bildmontage: Neckarstadtblog

Gleichzeitig arbeitet die Stadtverwaltung mit einer Investorengruppe zusammen, die nach letztem Stand schon 46 Häuser in der Neckarstadt gekauft hat. Die GBG kann bei diesem Wettlauf nur ungläubig zuschauen.

Stellt sich die GBG selbst ein Bein?

Es gibt zunächst überschneidende Interessen: die Stadt will es „schöner haben“, was für sie heißt: keine Spielhallen, Wettbüros, Shisha-Bars (als würden diese tatsächlich das Bild des Viertels bestimmen). Die Investoren wollen es auch schön haben: Jede Aufwertung des Stadtteils wertet ihre Immobilien auf. Noch kosten die Häuser nur die Hälfte wie in der Neckarstadt-Ost. Die GBG kommt mit dem Aufkauf von Häusern dennoch nicht weit, da die Investoren scheinbar viel zu hohe Preise bieten. Das Vorkaufsrecht der Stadt im Sanierungsgebiet Neckarstadt-West ist deshalb ein völlig stumpfes Schwert.

Die Menschen, denen man mit Quartiermanagement (unter dem Dach der MWSP), Ausbau von Jugend- und Freizeiteinrichtungen und Fördermaßnahmen helfen will, können sich das Leben im entstehenden „Szeneviertel“, das Stadt und Investoren kreieren, nicht mehr leisten und müssen wegziehen. Die Wohnungen für 6 Euro kalt werden schnell rarer, 12-15 sind für viele Familien unbezahlbar.

Der Abbruch von 144 GBG-Wohnungen in Ludwig-Jolly- und Untermühlaustraße in den vergangen Jahren hat sicher auch nicht zur Stabilisierung der Mietpreise beigetragen.

Neuer Auftrag nötig: Konzentration aufs Wesentliche

Die Vielzahl der Aufgaben der GBG, die sie sich teilweise selbst gibt, sollte der Gemeinderat mit einem neuen Auftrag zum 100. Geburtstag im Jahr 2026 auf das Wesentliche reduzieren: Schaffung und Erhaltung von Wohnraum für die Bürger*innen der Stadt mit geringen und mittleren Einkommen.

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