Die GBG prägt Mannheim seit hundert Jahren. Ihr Jubiläumsbuch zeigt große Leistungen, alte Konflikte und einen auffällig glatten Rückblick.
Die GBG ist ein durch und durch Neckarstädter Unternehmen. Das zeigt ihr Jubiläumsbuch an vielen Stellen. Mit dem Erlenhof begann die Bautätigkeit der GBG. Später folgten zahlreiche weitere Bauten in beiden Stadtteilen. Auch ihre Unternehmenszentrale hat seit 1939 ihren Sitz in der Neckarstadt.
Die GBG hat Mannheim geprägt. Sie baute Wohnungen, ganze Siedlungen und später auch öffentliche Gebäude. Sie kümmerte sich um Nachbarschaften und entwickelte ehemalige Militärflächen. Ohne die GBG sähe Mannheim heute anders aus.
Das gilt auch für den Wohnungsmarkt. Die städtische Gesellschaft hält noch immer einen großen Bestand in öffentlicher Hand. Sie ist trotz aller Kritik ein Garant gegen noch schlimmere Mietsteigerungen. Private Immobilienunternehmen hätten viele Chancen zur Gewinnsteigerung wohl entschlossener genutzt.
Das muss am Anfang stehen. Nicht als Pflichtübung und nicht als Feigenblatt. Es gehört zur Geschichte der GBG.
Doch das Unternehmen kann Gutes wollen und trotzdem Schlechtes tun. Es kann Menschen helfen und andere gleichzeitig überfahren. Es kann günstige Wohnungen erhalten und an anderer Stelle vernichten. Es kann mit jahrzehntelangem Abstand erstaunlich kritisch auf eigene Fehler blicken. In der akuten Situation reagiert es auf Kritik bisweilen völlig anders.
Genau davon erzählt das Jubiläumsbuch. Manchmal freiwillig. Manchmal eher zwischen den Zeilen.
Das Neckarstadtblog ist bei einem zentralen Konflikt selbst Teil dieser Geschichte. Wir benennen das offen. Unsere Erfahrungen mit der GBG prägen die Betrachtung des Buchs. Sie liefern zugleich einen Maßstab für dessen Selbstdarstellung.
Hundert Jahre in hundert Kapiteln
Das Buch folgt einem einfachen und durchaus reizvollen Konzept. Jedes Jahr der Unternehmensgeschichte bekommt ein eigenes Kapitel. Die Reise beginnt 1926 mit der Gründung. Sie endet 2025 mit einem Blick auf Wohnungsbau und soziale Aufgaben. Auf dem Weg geht es um Wohnungsnot, Nationalsozialismus, Krieg und Wiederaufbau. Es geht um Mieten, Modernisierung, Abriss und Neubau. Später kommen Sozialarbeit, Konversion, Sportförderung, Street-Art und die Bundesgartenschau hinzu.
Diese Breite ist eine Stärke. Das Buch beschränkt sich nicht auf eine Aufzählung gebauter Häuser. Es zeigt politische Konflikte und gesellschaftliche Veränderungen. Es nennt Proteste und gescheiterte Projekte. Selbst das schwierige Verhältnis zu den Medien bekommt ein eigenes Kapitel. Eine unabhängige Unternehmensgeschichte ist das Buch trotzdem nicht. Das will es auch gar nicht sein. Es ist eine Festschrift. Die GBG feiert ihren hundertsten Geburtstag und erzählt dabei ihre eigene Geschichte.
Das Vorwort stammt von MARCHIVUM-Leiter Harald Stockert und GBG-Kommunikator Heiko Brohm. Geschäftsführer Karl-Heinz Frings und Oberbürgermeister Christian Specht steuern Grußworte bei. Die Perspektive ist damit klar. Fast jeder Konflikt wird am Ende Teil einer Erfolgserzählung. Fehler werden eingeräumt. Rückschläge werden erwähnt. Doch sie führen im Buch erstaunlich zuverlässig zum richtigen Ergebnis. Aus Krisen werden Lernprozesse. Aus Widerstand wird Beteiligung. Aus einem gescheiterten Investor wird eine insgesamt erfolgreiche Konversion. Aus dem Abriss von 128 günstigen Wohnungen wird ein modernes Quartier ohne nachweisbare Gentrifizierung.
So funktioniert die Dramaturgie des Buchs.
Besonders in der neueren Geschichte liegen viele Erfolge abseits des eigentlichen Mietgeschäfts. Das Technische Rathaus bekommt ein Kapitel. Das MARCHIVUM bekommt ein Kapitel. Hinzu kommen Street-Art, Sportförderung, BUGA und Markthaus. Das alles zeigt die enorme Reichweite der heutigen GBG-Unternehmensgruppe. Es zeigt aber auch deren Selbstverständnis. Die Gesellschaft sieht sich längst nicht mehr nur als Vermieterin. Sie versteht sich als umfassende Stadtgestalterin.
Damit wächst nicht nur ihr Aufgabenbereich. Es wächst auch ihre Macht.
Eine alte Adresse mitten im Stadtteil
Wer weiß noch, dass die GBG ihre Zentrale einmal noch zentraler in der Neckarstadt hatte?
Bevor sie in den Ulmenweg zog, residierte sie direkt am Alten Messplatz. Das Gebäude steht in der Max-Joseph-Straße 1. Gegenüber liegt die Adria. Ab März 1939 nutzte die GBG diese Adresse. Dort blieb sie bis 1977. Fast vier Jahrzehnte saß die Wohnungsbaugesellschaft damit im Herzen der Neckarstadt. Das entsprechende Kapitel erzählt eigentlich vom späteren Umzug an den Leoniweg. Die frühere Adresse erscheint nur als historische Station. Für ein Stadtteilblog ist sie mehr.
Die GBG ist nicht nur wegen ihrer vielen Wohnungen hier ein Neckarstädter Unternehmen. Ihre Verwaltung war hier über Jahrzehnte zu Hause. Ihre Entscheidungen veränderten die Neckarstadt-Ost und die Neckarstadt-West immer wieder. Das zeigt sich am Ludwig-Frank-Block. Es zeigt sich am Laurentiusblock und an den Ludwig-Jolly-Blocks. Es zeigt sich auf Turley und im Centro Verde. Besonders deutlich zeigt es sich beim Main-Kinzig-Quartier.
Eine erstaunliche Überschrift
Das Kapitel zum Jahr 2019 trägt den Titel „Stoppt Gentrifizierung!“. Der Ausruf steht in Anführungszeichen. Geschenkt. Erstaunlich ist schon, dass die GBG den Begriff heute so prominent verwendet. Als der Konflikt lief, reagierte das Unternehmen überaus gereizt auf jede Verbindung zur Gentrifizierung.
Anfang 2015 berichtete das Neckarstadtblog über die geplanten Abrisse. Der Artikel trug die Überschrift „Warum will die GBG 129 günstige Wohnungen abreißen?“. Das Buch erkennt die Wirkung dieses Beitrags ausdrücklich an. Dort heißt es: „Ausgelöst durch den Beitrag kocht die Debatte in den folgenden Monaten zumindest innerhalb des Stadtteils hoch.“ Das ist bemerkenswert. Das Jubiläumsbuch räumt damit ein, dass unsere Berichterstattung einen zuvor kaum beachteten Konflikt öffentlich machte.
Die Formulierung „zumindest innerhalb des Stadtteils“ kann man als kleine Spitze lesen. Man kann sie auch für eine nüchterne Einschränkung halten. In jedem Fall war die Debatte groß genug, um Jahre später ein eigenes Kapitel zu bekommen.
Damals sah die GBG unsere Rolle weniger gelassen.
Der damalige Unternehmenssprecher Christian Franke unterstellte dem Neckarstadtblog, hinter einem Flugblatt zu stehen, das den Titel „GBGentrifizierung“ trug. Als Beleg reichte offenbar, dass das Flugblatt auf unseren Artikel verwies. Unabhängiger Journalismus und politischer Aktivismus verschwammen damit in der Wahrnehmung des Unternehmens. Zeitweise schien die GBG Berichterstattung sogar in die Nähe einer Straftat zu rücken.
Nach einer Protestaktion in der damaligen Unternehmenszentrale stellte die GBG einen Strafantrag wegen Hausfriedensbruchs. Der Redaktionsleiter des Neckarstadtblogs hatte die Aktion journalistisch begleitet und führte anschließend noch ein Hintergrundgespräch mit dem Pressesprecher. Trotzdem bezog die GBG ihn bewusst in den Strafantrag ein. Geschäftsführer Karl-Heinz Frings erklärte später in einem klärenden Gespräch, an dem auch ein Mitglied des Aufsichtsrats teilnahm, dies sei bewusst geschehen. Im Strafantrag benannte die GBG den Betroffenen selbst als Journalisten und verwies zum Beleg des geschilderten Sachverhalts auf dessen Berichterstattung im Neckarstadtblog. Das Ermittlungsverfahren wurde eingestellt. Das gesetzte Zeichen blieb trotzdem bestehen. Es zeigte, wie die GBG damals mit einer Berichterstattung umging, die ihr nicht gefiel.
Im Jubiläumsbuch wurde außerdem ein zehn Jahre altes Bild des Neckarstadtblogs mit der Quellenangabe „GBG“ veröffentlicht. Die GBG entschuldigte sich nach unserem Hinweis und erwarb nachträglich die erforderlichen Nutzungsrechte. Die falsche Quellenangabe in der bereits gedruckten Auflage des Buchs ließ sich allerdings nicht mehr ändern.
Gentrifizierung nach Maßstab der GBG
Das Kapitel beschreibt die Auseinandersetzung überraschend ausführlich. Es nennt die Proteste, die Transparente und die Hausbesetzung. Es nennt auch die damaligen Mietpreise. Die 128 Wohnungen waren einfach ausgestattet. Es gab keine Wärmedämmung und keine barrierefreien Zugänge, geheizt wurde mit Einzelöfen. Die Mieten lagen laut Buch bei rund fünf Euro pro Quadratmeter.
Dieser letzte Satz ist entscheidend.
Die Wohnungen waren klein, schlecht ausgestattet und viele Bauteile alt. Doch sie waren günstig. Die Protestierenden forderten deshalb „Sanierung statt Abriss“. Sie bestritten nicht, dass die Häuser Arbeiten benötigten, sondern die behauptete Alternativlosigkeit des Abrisses.
Die GBG entschied sich trotzdem für die vollständige Beseitigung der vier Wohnblocks. Alle dort lebenden Menschen mussten gehen. Das neue Main-Kinzig-Quartier umfasst nur noch 92 Wohnungen, zuvor waren es 128. Die Wohnungen wurden größer und moderner, zugleich aber erheblich teurer. Die GBG plante damals mit Mieten zwischen 10,50 und 13,50 Euro pro Quadratmeter, wobei zehn Euro in der Neckarstadt-Ost bereits als ausgesprochen teuer galten. An die Stelle von Wohnungen für rund fünf Euro traten also Wohnungen mit mehr als doppelt so hohen Mieten.
Hinzu kommt eine Entwicklung, die sich schon damals abzeichnete. Die Zahl der Einpersonenhaushalte nimmt zu, zugleich wächst der Bedarf an kleinen Wohnungen. Große Familienwohnungen bleiben zwar weiterhin gefragt. Gleichzeitig zeigt sich, dass auch kleine Wohnungen heute stärker gebraucht werden als damals angenommen.
Trotzdem erklärt das Buch am Ende, die Befürchtungen der Abrissgegner*innen hätten sich nicht bestätigt. Der Mietspiegel zeige keine überdurchschnittliche Steigerung in der Neckarstadt-Ost.
Da wurde die GBG von der allgemeinen Mietsteigerung gerettet.
Die Mieten stiegen in ganz Mannheim stark. In der Neckarstadt-Ost stiegen sie laut Buch nicht stärker als im städtischen Durchschnitt. Daraus folgt für die GBG, dass keine fortschreitende Gentrifizierung erkennbar sei. Dieser Vergleich beantwortet jedoch nicht die damalige Kritik. Den Aktivist*innen ging es vor allem um das konkrete Main-Kinzig-Quartier. Dort verschwanden sämtliche Wohnungen für rund fünf Euro. Dort mussten sämtliche Mietparteien gehen. Dort entstand weniger Wohnraum zu deutlich höheren Preisen.
Man kann darüber streiten, ob dieser Vorgang allein die Gentrifizierung eines ganzen Stadtteils beweist. Man kann aber schwer bestreiten, dass hier sehr günstiger Wohnraum verschwand. Das Buch wechselt einfach den Maßstab. Es blickt auf die durchschnittliche Entwicklung in der gesamten Neckarstadt-Ost, während das konkrete Areal in dieser Statistik verschwindet. Die Geschichte gibt der GBG damit nicht automatisch recht. Die GBG hat die betrachtete Geschichte maßgeblich selbst geschrieben und wählt außerdem die Fakten und den Ausschnitt.
Ein erstaunlich beweglicher Blickwinkel
Besonders deutlich wird das bei der sozialen Durchmischung. Beim Vorwurf steigender Mieten betrachtet das Buch die gesamte Neckarstadt-Ost, während die GBG beim Thema Durchmischung nur auf ihre eigenen Häuser schaut.
Dort lebten tatsächlich vor allem Menschen mit kleinen Einkommen. In den GBG-Wohnungen an Main-, Kinzig- und Carl-Benz-Straße gab es kaum wirtschaftliche Durchmischung. Die Wohnblocks standen allerdings nicht isoliert am Stadtrand, sondern mitten im sogenannten Musebrotviertel (€). Rundherum gibt es sanierte Altbauwohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser mit Gärten und private Garagen. Schon damals lebten dort Menschen mit sehr unterschiedlichen Einkommen.
Das Gebiet war also sozial gemischt. Nur der GBG-Bestand war es deutlich weniger.
Für die Rechtfertigung des Neubaus wurde dieser kleine Bestand zum eigenen Quartier erklärt. Bei der Bewertung der Mietentwicklung zählt dagegen der ganze Stadtteil. So kann man sich die passende soziale Durchmischung auch zurechtschneiden.
Damals hieß es, im Main-Kinzig-Quartier lebten nicht genug Menschen mit mittleren oder höheren Einkommen. Heute leben dort kaum noch andere. Das Buch formuliert das freundlicher und nennt ältere Menschen, Familien, junge Leute sowie Beschäftigte des Universitätsklinikums. Das ist eine Mischung nach Lebensalter und Haushaltsform.
Über die Einkommen sagt diese Beschreibung wenig.
Auch die Ersatzwohnungen wurden teurer
Die GBG betonte damals, verbliebene Mietparteien könnten Ersatzwohnungen in der Nähe erhalten. Einige sollten in die bereits sanierten Häuser auf der gegenüberliegenden Straßenseite ziehen. Diese Gebäude waren ähnlich alt und zuvor ebenfalls schlecht ausgestattet. Trotzdem hatte die GBG sie saniert, statt sie abzureißen.
Dass ein solcher Weg auch beim Main-Kinzig-Quartier möglich gewesen wäre, stellte Geschäftsführer Karl-Heinz Frings selbst nicht grundsätzlich infrage. In einer Sitzung des Bezirksbeirats erklärte er sinngemäß, die GBG könne die Häuser ebenso sanieren wie jene gegenüber in der Mainstraße. Sie wolle das jedoch nicht.
Für Umzugswillige aus dem Abrissgebiet sollten die Wohnungen in der Mainstraße zunächst 6,50 Euro pro Quadratmeter kosten. Bei einer Neuvermietung waren 7,50 Euro vorgesehen. Auch diese Mieten stiegen danach weiter.
Allerdings gab es auf der anderen Straßenseite nicht für alle Betroffenen Platz. Einige wollten zudem ihr unmittelbares Umfeld nicht verlassen, in dem gerade ältere Menschen seit Jahrzehnten gelebt hatten.
Damals verbreitete Geschäftsführer Frings im Mannheimer Morgen außerdem, die alten Wohnungen würden mit Kohle beheizt (€). Das traf nach unseren damaligen Gesprächen mit den Bewohnenden so nicht zu. Die Wohnungen verfügten über Gasanschlüsse und -öfen, wobei Gas im Jahr 2016 noch als vernünftige Möglichkeit zum Heizen und Kochen galt.
Ein Gespräch mit den Betroffenen hätte diese Information leicht geklärt.
Auch dieser kleine Vorgang sagt viel über den Konflikt und die damalige Kommunikationsstrategie der GBG aus. Die Häuser mussten als hoffnungslos überaltert erscheinen. Sonst hätte die Forderung nach Sanierung zu überzeugend gewirkt.
Sanieren konnte die GBG schon einmal
Dabei kannte die GBG einen anderen Weg längst. Die Ludwig-Jolly-Blocks in der Neckarstadt-West galten Anfang der 1990er Jahre als sozialer Brennpunkt. Die lokale Presse verwendete drastische Begriffe. Das Buch zitiert unter anderem „Bronx von Mannem“, „Schandfleck“ und „Bruchbuden“. Die Wohnungen waren klein, die Gebäude wiesen erhebliche Mängel auf und viele Menschen lebten unter schwierigen Bedingungen.
Auch dort sollten zunächst die Abrissbagger rollen. Einige Bewohnende wehrten sich jedoch, weil sie ihr gewohntes Umfeld nicht verlassen wollten. Der Gemeinderat entschied sich schließlich für einen anderen Weg. Die vier Wohnblocks wurden für 8,3 Millionen Mark saniert. Die GBG vergrößerte Wohnungen und ergänzte die baulichen Maßnahmen durch Sozialarbeit.
Damals war die Kunst der Wohnungsvergrößerung offenbar noch bekannt.
Der Widerstand der Mietenden hatte Erfolg. Die Gebäude blieben erhalten, während aus dem Projekt später ein wichtiger Teil des Sozialen Managements der GBG entstand. Die Unterschiede zum Main-Kinzig-Quartier liegen deshalb auf der Hand. In der Neckarstadt-West führte Widerstand zu Sanierung und sozialer Begleitung. In der Neckarstadt-Ost führte er knapp 15 Jahre später nicht zum Erhalt. Dort setzte die GBG ihre Abrisspläne vollständig durch.
Das Buch nennt sogar einen weiteren Gegenfall. Am Adolf-Damaschke-Ring in Feudenheim verhinderte ein breites Bündnis einen Teil der geplanten Abrisse. Vier Wohnblocks wurden saniert. In der Neckarstadt fehlte dagegen diese breite politische Unterstützung. Also rollten die Bagger.
Der Abriss war damit nicht nur eine technische oder wirtschaftliche Entscheidung. Er war auch das Ergebnis politischer Kräfteverhältnisse.
Hilfe aus einer Machtposition
Das Soziale Management gehört zu den guten Entwicklungen der GBG. Daran besteht wenig Zweifel. Das Team schlichtet Streit, unterstützt ältere Menschen und begleitet schwierige Sanierungen. Es hilft bei Behördenangelegenheiten, vermittelt weitere Angebote und schafft mit Quartierstreffs Räume für Nachbarschaften.
Solche Arbeit kann verhindern, dass Konflikte eskalieren. Sie kann Menschen vor dem Verlust ihrer Wohnung bewahren, Einsamkeit lindern und ganz praktische Hilfe leisten. Trotzdem muss nicht jede*r das Soziale Management uneingeschränkt positiv erleben.
Stellen Sie sich vor, Ihr Vermieter mischt sich plötzlich in private Belange ein. Vielleicht gibt es Beschwerden aus der Nachbarschaft. Vielleicht geht es um Ordnung, Gerüche oder den Zustand einer Wohnung. Die Absicht kann gut sein und die Hilfe durchaus nützlich. Trotzdem kann man sie ablehnen.
Das Angebot kommt schließlich nicht von einer unabhängigen Beratungsstelle, sondern vom eigenen Vermieter. Damit besteht ein klares Machtgefälle, denn die GBG entscheidet über Mietverhältnisse, Modernisierungen und mögliche Konsequenzen. Aus dieser Position kann selbst gut gemeinte Unterstützung als übergriffig erscheinen. Betroffene können deshalb den Eindruck bekommen, keine wirkliche Wahl zu haben. Sie müssen die Hilfe dann nicht als Hilfe erleben.
Das macht das Soziale Management nicht schlecht. Es zeigt aber einen Widerspruch, den eine Festschrift naturgemäß weniger ausführlich behandelt.
Schon früher gegen den Abriss
Auch beim Ludwig-Frank-Block zeigte sich die GBG nicht gerade im besten Licht. Das Gebäudeensemble entstand 1948 und 1949 und stand damals für den Wiederaufbau Mannheims. Vierzig Jahre später wollte die GBG die Häuser in der Neckarstadt-Ost abreißen, weil eine Sanierung als unwirtschaftlich galt und Abriss samt Neubau günstiger erschien.
Der Aufsichtsrat genehmigte 1988 den Abriss von 280 Wohnungen. Den Vorsitz führte der damalige Oberbürgermeister Gerhard Widder von der SPD. Früh regte sich jedoch Widerstand. Mietende erhielten Unterstützung aus dem Gemeinderat, während Walter Pahl 1989 gemeinsam mit rund 100 GBG-Mieter*innen die Vermietungsgenossenschaft Ludwig-Frank gründete.
Die Genossenschaft wollte die Wohnungen übernehmen und sanieren, damit die Menschen in ihrem vertrauten Umfeld bleiben konnten. Ein Abrissantrag der SPD scheiterte im Gemeinderat. Im Februar 1990 beschloss das Gremium schließlich mit großer Mehrheit, die Wohnungen samt Grundstücken an die Genossenschaft zu übertragen. Die Stadt stellte erhebliche Mittel für die Sanierung bereit, wodurch der Bestand erhalten blieb.
Schon früh musste günstiger Wohnraum also gegen die GBG verteidigt werden.
Das ist eine harte Feststellung. Sie ergibt sich aber direkt aus der Geschichte, welche die GBG selbst erzählt. Kritische Stimmen bezeichnen die GBG deshalb gelegentlich als „Abrissunternehmen“. Das ist eine pauschale Zuspitzung, denn die Gesellschaft hat zugleich unzählige Gebäude saniert und modernisiert. Ganz aus der Luft gegriffen ist der Vorwurf dennoch nicht. Mehrfach erklärte die Gesellschaft bestehende Wohnungen für unwirtschaftlich. Mehrfach mussten andere zeigen, dass Erhalt und Sanierung möglich waren.
Das Tor zur Neckarstadt
Beim Laurentiusblock geht es noch stärker um die Macht über Stadtentwicklung. Das Buch bezeichnet die Auseinandersetzung als Sonderfall. Der Konflikt dauerte mindestens 37 Jahre, eigentlich begann er noch früher, heißt es.
Die entscheidende Frage formuliert das Buch selbst: „Wie soll sich die Neckarstadt entwickeln. Oder: Wie soll sie entwickelt werden?“
Es ging um die Waldhofstraße und die Stadtbahn, aber auch um Denkmalschutz und Wohnraum. Die Stadt wollte die Straße verbreitern und das damalige Nadelöhr für die Stadtbahn beseitigen. Dafür mussten mehrere Gebäude verschwinden. Die Entscheidung traf der Gemeinderat.
Die GBG spielte dennoch eine zentrale Rolle, weil ihr Mitte der 1990er Jahre fast alle betroffenen Häuser gehörten. Der letzten dort lebenden Familie wurde 1995 gekündigt. Lange leerstehende Wohnungen wurden zwischenzeitlich besetzt, während Gerichte den Bebauungsplan prüften und die Öffentlichkeit über den Abriss denkmalgeschützter Gebäude stritt.
Schließlich begann der Abriss. Im Sommer 1998 startete der Bau des Laurentiusblocks, der zwei Jahre später als „Tor zur Neckarstadt“ eingeweiht wurde. Das Gebäude umfasst 58 Wohnungen und neun Gewerbeeinheiten. Der Bau kostete 24,7 Millionen Mark.
Schön finden muss man den Laurentiusblock nicht. Über Architektur lässt sich bekanntlich streiten. Die Backsteinfassade soll Bezug auf das gegenüberliegende Capitol nehmen.
Interessanter als die Frage des Geschmacks ist jedoch, wie das Jubiläumsbuch den jahrzehntelangen Konflikt erzählt. Verkehrsplanung, politische Entscheidungen, Kündigungen, Leerstand, Besetzungen und Abrisse werden zur Vorgeschichte eines städtebaulichen Ergebnisses. Was damals umstritten war, erscheint im Rückblick beinahe zwangsläufig. Im Buch führt die lange Auseinandersetzung schließlich zum „städtebaulichen Höhepunkt“.
Wieder endet der Konflikt im Erfolg.
Die zentrale Frage bleibt trotzdem bestehen. Wer entwickelt die Neckarstadt und wer muss dafür weichen?
Das alte Problem mit kritischen Medien
Das Kapitel zum Jahr 1986 zeigt, dass das schwierige Verhältnis der GBG zu kritischen Medien keine neue Erscheinung ist. Es beginnt mit negativen Schlagzeilen über Mieterhöhungen, Gerichtsverfahren und neue Betriebskosten. Viele GBG-Mieter*innen fühlten sich damals schlecht behandelt. Geschäftsführer Kurt Holler hatte Journalist*innen bereits im Dezember 1985 von einer Informationsveranstaltung ausgeschlossen, woraufhin sich das Verhältnis zur regionalen Presse weiter abkühlte.
Das Jubiläumsbuch berichtet darüber erstaunlich offen. Es beschreibt auch, wie sich die Berichterstattung seit Mitte der 1970er Jahre veränderte. Die Nachkriegsbauten wurden älter, Sanierungen kosteten Geld und die Mieten stiegen. Zugleich wuchs der Protest der Mietenden. Die GBG reagierte mit Gegendarstellungen und Berichtigungen. Das ist ihr gutes Recht, denn auch ein städtisches Unternehmen muss falsche Berichte nicht hinnehmen.
Fragwürdig wird es dort, wo die Reaktion nicht mehr nur dem Inhalt gilt, sondern das Medium selbst trifft.
Diese Unternehmenskultur begegnete auch uns Jahrzehnte später erneut. Kritische Berichterstattung konnte spürbare Konsequenzen haben, während genehmere Töne bisweilen belohnt zu werden schienen. Ein Internetportal berichtete nach unserer Beobachtung auffällig wohlwollend über die GBG, nachdem es einen Werbevertrag mit dem Unternehmen geschlossen hatte. Die Gesellschaft bekam dort viel Raum für ihre Sicht, während exklusive Interviews weitgehend ohne Widerspruch erschienen.
Beim Neckarstadtblog verlief es anders. Der Mannheimer Morgen (€) erhielt einmal versehentlich eine interne E-Mail der GBG, in der es um Medienstrategie und Krisenkommunikation ging. Die Zeitung berichtete darüber, und das Neckarstadtblog griff denselben Vorgang auf. Danach entfernte die GBG unser Medium für mehrere Monate aus ihrem Presseverteiler. Der damalige Pressesprecher erklärte offen, das Unternehmen habe sich über den Artikel geärgert.
Eins muss man der GBG lassen. Sie steht erstaunlich oft zu ihrem Fehlverhalten.
Bis zur Arbeit an diesem Text blieb das Verhältnis angespannt. Presseanfragen wurden mehrfach verschleppt oder nur unzureichend beantwortet, wobei das nicht für jede Anfrage und nicht für jede zuständige Person gilt. Es gab auch gute Phasen. Als der damalige Bundestagsabgeordnete Nikolas Löbel eigene Mietparteien in sogenannten Drehscheibenwohnungen der GBG unterbrachte, begrüßte das Unternehmen unsere Berichterstattung. Zudem gab es wiederholt Annäherungsversuche, zu denen auch Anzeigenschaltungen trotz unserer kritischen Artikel gehörten.
Die Beziehung zwischen GBG und Neckarstadtblog war deshalb nie einfach, bestand aber auch nicht nur aus Konflikten. Gerade vor diesem Hintergrund irritiert die Festschrift. Heute kann die GBG den früheren Ausschluss von Journalist*innen selbstkritisch dokumentieren. Im laufenden Konflikt fiel ihr diese Gelassenheit deutlich schwerer.
Plötzlich hieß es „Mieten war gestern“
Das Kapitel zum Centro Verde erzählt vom Wiederbeginn des Wohnungsneubaus. Gleichzeitig zeigt es die GBG in einer ungewohnten Rolle. Plötzlich baute die städtische Wohnungsbaugesellschaft Häuser zum Verkauf, obwohl solche Projekte zuvor weitgehend der private Markt übernommen hatte.
Das hätte auch so bleiben können.
Mit Ruhm bekleckerte sich die GBG beim Centro Verde jedenfalls nicht. Es gab Baumängel und Probleme bei der Vermarktung. Viele Menschen empfanden das Wohngebiet als steril. Die Käufer*innen der Häuser sehen das naturgemäß teilweise anders. Viele leben gerne dort, und das Gebiet hat sich mit den Jahren entwickelt.
Bemerkenswert bleibt dennoch die damalige Werbung. Die GBG warb mit dem Satz „Mieten war gestern!“. Aus dem Mietgeschäft ist die Gesellschaft zum Glück nicht ausgestiegen.
Das Gelände der früheren Ludwig-Frank-Kaserne galt als erstes Projekt der innerstädtischen Konversion. Die Entwicklung zog sich lange hin. Die GBG hatte die Fläche bereits 1998 gekauft, doch zunächst mussten belastete Böden aufbereitet werden. Danach entstanden erste Mehrfamilienhäuser, ohne dass das Projekt richtig vorankam.
Erst ab 2012 beschleunigte sich die Entwicklung. Im Geschäftsbericht 2015 erklärte die GBG das Centro Verde schließlich für nahezu vollendet. Das Jubiläumsbuch behandelt die Probleme vor allem als Vorboten des späteren Erfolgs. Das Centro Verde wird zum Zeichen eines wieder erwachenden Wohnungsbaus, dem Franklin und weitere Neubauprojekte folgen. Auf Turley baute die GBG lieber nicht selbst.
Anfang 2026 überschritt die GBG nach eigener Darstellung wieder die Marke von 20.000 Wohnungen. Das ist ein Erfolg und zugleich eine sehr passende Erzählweise für dieses Buch. Was unterwegs schiefging, wird nicht verschwiegen. Es bleibt aber Randnotiz auf dem Weg zur nächsten runden Zahl.
Wenn der Mannheimer Weg ein Holzweg ist
Noch deutlicher zeigt sich dieses Muster im Kapitel über die MWSP. Die Projektentwicklungsgesellschaft sollte die früheren Militärflächen entwickeln. Sie arbeitete privatwirtschaftlich und blieb dennoch Teil der städtischen Unternehmenswelt.
Aus unserer Sicht war diese Konstruktion von Beginn an problematisch. Die MWSP trat teilweise neben bestehende Strukturen des Baudezernats, wodurch politische und öffentliche Kontrolle nicht einfacher wurde. Über die Jahre sprach unsere Redaktion mit vielen Menschen aus der Stadtgesellschaft, die mit der Gesellschaft zusammenarbeiteten. Manche waren finanziell von Fördermitteln oder Aufträgen abhängig. Ein gutes Wort über die Zusammenarbeit war selten zu hören. Mehrere Beteiligte erklärten, sie hätten lieber darauf verzichtet, konnten das wegen dieser Abhängigkeiten aber kaum.
Vielleicht haben wir nur mit den Falschen gesprochen.
Beim Thema Bürgerbeteiligung hinterließ die Konversion jedenfalls viel verbrannte Erde. Viele Mannheimer*innen investierten Zeit und Hoffnung, fühlten sich später jedoch übergangen oder entmutigt. Als maßgeblich verantwortlich erlebten sie häufig die MWSP.
Trotzdem spricht das Buch vom „Mannheimer Weg“. Die Stadt verwendet diese Formulierung gerne. Mannheim geht demnach nicht irgendeinen Weg, sondern seinen eigenen.
Manchmal handelt es sich dabei allerdings um einen Holzweg.
Was macht Turley zu einer Erfolgsgeschichte?
Beim Turley-Gelände erzählt das Buch zunächst von einem frühen Erfolg. Bereits einen Monat nach der Übernahme präsentierte die MWSP die Tom Bock Group als „Anker-Investor“. Das Unternehmen kaufte elf historische Gebäude und kündigte Investitionen von rund 100 Millionen Euro an. Geplant waren Wohnungen, Büros, Gewerbe, Geschäfte und Ateliers.
Einige Seiten später räumt das Buch das Scheitern ein. Die Zusammenarbeit mit der Tom Bock Group endete, Gerichtsverfahren dauerten Jahre und mehrere Immobilien wurden 2022 zwangsversteigert. Direkt darauf folgt der Satz: „Doch insgesamt ist der ‚Mannheimer Weg‘ mit der MWSP im Zentrum eine Erfolgsgeschichte.“
Da dann!
Natürlich ist nicht alles gescheitert. Der Ankauf der Flächen durch die öffentliche Hand war grundsätzlich richtig, denn eine vollständige Veräußerung an private Investor*innen hätte der Stadt noch weniger Einfluss gelassen. Auf Turley entstanden Wohnungen und neue Nutzungen, historische Gebäude blieben erhalten und kleinere Wohnprojekte schufen besondere Formen des Zusammenlebens. Auch Franklin, Taylor und Spinelli entwickelten sich weiter. Auf ehemaligen Kasernenflächen leben heute tausende Menschen.
Es hätte viel schlimmer kommen können. Die Stadt hätte die Flächen vollständig dem Markt überlassen können.
Für die Öffentlichkeit wirkte die Konversion dennoch immer wieder wie ein Kontrollverlust. Verantwortliche vertrauten auf großes Kapital und hochfliegende Versprechen, während häufig eher bürgerschaftliches Engagement und kleinere Projekte funktionierten. Vieles pendelte sich am Ende ein, allerdings nicht immer wegen des städtischen Einflusses. Manches gelang trotz dieses Einflusses.
Diese Spannung löst das Buch mit einem einzigen Satz auf. Insgesamt war es eben eine Erfolgsgeschichte.
Erfolge außerhalb des Wohnzimmers
In der neueren Geschichte fällt noch etwas auf. Die besonders glatten Erfolgsgeschichten spielen häufig nicht im klassischen Mietsektor. Die GBG baute das Technische Rathaus, entwickelte das MARCHIVUM mit und förderte Sport sowie Street-Art. Ihre Tochtergesellschaften prägten außerdem Schulen, Konversionsflächen und die Bundesgartenschau.
Viele dieser Projekte sind sichtbar und eignen sich für Eröffnungen, Architekturfotos oder Preisverleihungen. Sie stärken das Bild einer modernen Unternehmensgruppe. Daran ist nichts verwerflich. Mannheim braucht öffentliche Gebäude. Das MARCHIVUM ist ein wichtiger Ort für Stadtgeschichte und ein „Leuchtturm“ für die Neckarstadt. Auch Kunst, Sport und Quartiersentwicklung gehören zu einer lebenswerten Stadt.
Der Kernauftrag der GBG bleibt dennoch das Wohnen. Dort fällt die Bilanz komplizierter aus, weil es um Mieten, Nebenkosten und die Folgen von Sanierungen geht. Schon wenige Euro können darüber entscheiden, ob Menschen in ihrem Viertel bleiben können.
Ein Technisches Rathaus lässt sich als abgeschlossenes Projekt feiern. Eine Vermieterin wird dagegen jeden Monat neu bewertet: beim nächsten Mieterhöhungsschreiben, bei einer schlecht beantworteten Beschwerde, bei Schimmel, Baulärm oder einer stockenden Reparatur. Entscheidend ist auch, wer nach einer Modernisierung noch bleiben kann.
Diese Geschichten sind weniger öffentlichkeitswirksam. Im Alltag der Mietenden wiegen sie jedoch schwerer.
Keine gewöhnliche Immobiliengesellschaft
Die harte Kritik an der GBG folgt aus ihrem besonderen Anspruch. Von einem privaten Immobilienunternehmen erwartet kaum jemand soziale Zurückhaltung. Es soll Gewinne erzielen und dabei die gesetzlichen Grenzen einhalten. Die GBG gehört dagegen der Stadt. Sie soll wirtschaftlich arbeiten, zugleich aber soziale Verantwortung tragen. Mit ihrem großen Bestand beeinflusst sie den Mannheimer Wohnungsmarkt und damit auch die Entwicklung der Mieten.
Gerade deshalb ist dieser Bestand so wichtig. Die GBG verhindert keine Mietsteigerungen. Sie erhöht selbst Mieten und orientiert sich am Mietspiegel. Trotzdem sind ihre Wohnungen häufig noch günstiger als vergleichbare Angebote privater Unternehmen. Ohne diesen öffentlichen Bestand wäre der Druck auf Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen erheblich größer.
Die Gesellschaft saniert Häuser, schafft neue Wohnungen und übernimmt schwierige Bestände. Sie unterhält Mietertreffs, finanziert soziale Arbeit und vermittelte Wohnraum für Geflüchtete, die sie auch beim Ankommen unterstützte. All das gehört zur Wahrheit.
Es macht die Abrisse in der Carl-Benz-Straße nicht ungeschehen, rechtfertigt keinen Strafantrag gegen einen berichtenden Journalisten und macht schlechte Bürgerbeteiligung nicht gut. Umgekehrt machen diese Konflikte nicht die gesamte Arbeit der GBG schlecht.
Das Unternehmen ist weder ein eindeutiger Held noch ein eindeutiger Bösewicht. Dafür ist seine Rolle zu groß und seine Geschichte zu widersprüchlich. Das Jubiläumsbuch liefert dafür unfreiwillig den besten Beleg.
Selbstkritik mit sicherem Abstand
Die GBG zeigt in ihrer Festschrift erstaunlich viel Schatten. Sie schreibt über ihre Gleichschaltung während des Nationalsozialismus und die Verdrängung jüdischer Mieter*innen. Sie behandelt Mietproteste, Abrisspläne und das beschädigte Verhältnis zur Presse. Auch neuere Konflikte fehlen nicht vollständig. Das Buch nennt Baumängel im Centro Verde, den Streit um Kleingärten und den Widerstand gegen Neubaupläne am Aubuckel.
Das verdient Anerkennung. Andere Festschriften würden solche Themen wahrscheinlich möglichst klein halten. Doch das Buch besitzt einen eingebauten Schutzmechanismus, denn die GBG erzählt ihre Geschichte fast immer vom Ende her.
Sie weiß bereits, welche Gebäude heute stehen und welche Quartiere inzwischen bewohnt sind. Dadurch kann aus jedem damaligen Risiko die Vorgeschichte eines heutigen Erfolgs werden. Die Menschen in den Konflikten hatten diesen Abstand nicht.
Die Bewohner*innen der Carl-Benz-Straße wussten nicht, wohin sie ziehen würden. Die Mietenden im Ludwig-Frank-Block mussten erst eine Genossenschaft gründen, während die letzte Familie an der Waldhofstraße eine Kündigung erhielt. Aktivist*innen wussten nicht, ob ihr Protest etwas bewirken würde. Journalist*innen konnten nicht wissen, welche Folgen ein Strafantrag haben könnte.
Aus dieser Perspektive sah die Geschichte deutlich weniger glatt aus.
Im Rückblick kann die GBG anerkennen, dass das Neckarstadtblog die Debatte ausgelöst hat. Während des Konflikts unterstellte ihr Sprecher uns dagegen Aktivismus und behandelte journalistische Arbeit wie einen Teil des Protests. Auch den Ausschluss von Medien im Jahr 1985 kann das Buch heute erwähnen. Jahrzehnte später entfernte die GBG erneut ein kritisches Medium aus ihrem Presseverteiler. Auch das Scheitern der Tom Bock Group darf in der Festschrift vorkommen. Bereits im nächsten Satz bleibt der „Mannheimer Weg“ trotzdem eine Erfolgsgeschichte.
Das Buch ist deshalb nicht wertlos. Im Gegenteil. Es ist ein eindrucksvolles Zeugnis des Selbstverständnisses der GBG. Es zeigt, wie das Unternehmen gesehen werden möchte und welche Widersprüche es inzwischen aushalten kann.
Die GBG kann sehr selbstkritisch sein, solange die Kritik historisch geworden ist. Sie kann Fehler benennen, wenn das Ergebnis bereits feststeht. Sie kann Protest in ihre eigene Erzählung aufnehmen, sobald er nichts mehr verhindert.
Vielleicht liegt genau darin die größte Stärke dieser Festschrift. Sie dokumentiert nicht nur hundert Jahre Unternehmensgeschichte, sondern auch, wie aus fiesen Schlaglöchern im Rückspiegel ein Erfolgsweg wird.
Die GBG in Mannheim – 100 Jahre in 100 Geschichten
448 Seiten mit 390 Farb- und Schwarz-Weiß-Abbildungen, fester Einband.
Herausgeber: Heiko Brohm, Harald Stockert
Erscheinungsjahr: 2026
ISBN: 978-3-95505-607-0
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